Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland
Die Immobilienpreise in Deutschland kannten jahrelang nur eine Richtung: nach oben. Die infolge der Zinswende Mitte des Jahres 2022 gestiegenen Finanzierungskosten sowie die zunächst weiterhin hohe Inflation ließen die Nachfrage am Immobilienmarkt sinken. Daraufhin fielen auch die Kaufpreise. Diese Phase der Erholung hielt jedoch nicht lange an: Anfang 2024 begannen die Kaufpreise erneut zu steigen. Etwas, womit die Mieten hierzulande gar nicht erst aufgehört hatten.
In den deutschen Metropolen und Großstädten sind vor allem Mieter:innen von fehlendem Wohnraum betroffen, denn dort ist der Anteil der Mieterhaushalte traditionell höher als auf dem Land. Zu dieser Wohnungsnot hinzu kommt, dass Immobilienspekulationen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen die Mieten weiter in die Höhe treiben. Wer sich dieser (Miet-)Preisspirale entziehen will und es sich darüber hinaus leisten kann, versucht selbst Eigentum zu bilden. Denn trotz der teilweise immens hohen Immobilienpreise (sowohl Miet- als auch Kaufpreise): Der Traum vom Eigenheim ist hierzulande immer noch groß.
Besonders im Bereich der Mieten war die Bundeshauptstadt Berlin lange Zeit noch recht erschwinglich. Im Jahr 2012 zahlte man bei Neuanmietung einer Wohnung noch um die 7 Euro pro Quadratmeter. Mittlerweile sind es mehr als 15 Euro für den Quadratmeter. Ähnliches lässt sich auf dem Eigentumswohnungsmarkt beobachten. Lag der Wohnungspreis in der Bundeshauptstadt im Jahr 2012 noch unter 2.000 Euro pro Quadratmeter, so liegt der Quadratmeterpreis derzeit bei um die 5.000 Euro.
Im Bereich der Einzelhandelsimmobilien sind die Mieten bereits seit mehreren Jahren rückläufig. Hauptursache: In Deutschland wird immer mehr online geshoppt. In den Citylagen der Städte werden weniger Einzelhandelsflächen nachgefragt, mit der Folge, dass die Mieten sinken. Die Coronakrise mit ihren Lockdowns und wirtschaftlichen Unsicherheiten hat diese Entwicklung noch verstärkt.
Ein weiteres Immobiliensegment wird ebenfalls durch die Verschiebung vom stationären Einzelhandel hin zum Online-Handel beeinflusst – allerdings im umgekehrten Sinne. Es werden immer mehr Flächen für Logistik- und Verteilzentren nachgefragt. Mit der Folge, dass in diesem Bereich die Mieten steigen.
Welches sind die Gründe für die hohen Immobilienpreise?
Während die Mieten gemäß dem Statistischen Bundesamt bereits seit Mitte der 1990er Jahre deutschlandweit stetig angestiegen sind, blieben die Hauspreise bis zum Ende der 2010er Jahre relativ stabil. Hier kann die Finanzkrise als eine Art Zäsur betrachtet werden. Um die Wirtschaft trotz der Turbulenzen auf den Finanzmärkten zu stärken, senkte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen in der Eurozone schrittweise immer weiter ab. Eine Folge war, dass das Sparen wegen der geringen Zinsen immer unattraktiver wurde. Zugleich wurden Immobilien als Kapitalanlage immer attraktiver – entsprechend stieg auch das Investmentvolumen am Immobilienmarkt. Das niedrige Zinsniveau führte gleichzeitig dazu, dass die Finanzierung bestehender Immobilien durch geringere Kreditkosten günstiger wurde. Das Angebot auf dem deutschen Immobilienmarkt konnte mit der daraufhin zunehmenden Nachfrage immer weniger Schritt halten. Die wachsende Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner hierzulande tat ihr Übriges. Zusätzliche Häuser und Wohnungen könnten das Problem lösen, jedoch wird in Deutschland zu wenig gebaut. Vor allem in den Ballungsräumen fehlt bezahlbarer Wohnraum, weil immer mehr Menschen in selbige ziehen. Darüber hinaus sind die Wohnungen, die gebaut wurden, im Laufe der Zeit immer größer geworden – und mit ihnen die Wohnfläche pro Kopf. Wichtigste Gründe hierfür sind ein höherer Anspruch an die Wohnungsgröße sowie eine veränderte Haushaltsstruktur. Hier ist vor allem die Zunahme der Zwei- und insbesondere die Zunahme der Einpersonenhaushalte zu nennen. Um dem Problem des fehlenden Wohnraums entgegenzuwirken, schuf die aktuelle Bundesregierung unter anderem ein eigenständiges Bau- und Wohnungsministerium. Da Bauland hierzulande allerdings ein ebenso knappes Gut ist – die Preise für baureifes Land steigen seit Jahren nahezu stetig an – wird das Ministerium auch auf innovativere Lösungen wie beispielsweise das Aufstocken bereits bestehender Gebäude (vertikale Nachverdichtung) zurückgreifen müssen.In den deutschen Metropolen und Großstädten sind vor allem Mieter:innen von fehlendem Wohnraum betroffen, denn dort ist der Anteil der Mieterhaushalte traditionell höher als auf dem Land. Zu dieser Wohnungsnot hinzu kommt, dass Immobilienspekulationen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen die Mieten weiter in die Höhe treiben. Wer sich dieser (Miet-)Preisspirale entziehen will und es sich darüber hinaus leisten kann, versucht selbst Eigentum zu bilden. Denn trotz der teilweise immens hohen Immobilienpreise (sowohl Miet- als auch Kaufpreise): Der Traum vom Eigenheim ist hierzulande immer noch groß.
Teures München, extremer Preisanstieg in Berlin
In der bayerischen Landeshauptstadt München ist das Wohnen seit Jahren besonders teuer. Hier zahlen Mieter:innen über 3 Euro mehr für den Quadratmeter als in Deutschlands derzeit zweitteuerster Stadt Berlin. Noch eklatanter sind die Preisunterschiede im Bereich der Eigentumswohnungen: Während man in München fast 11.000 Euro für einen Quadratmeter zahlen muss, sind es in den anderen Metropolen noch ungefähr 3.000 bis 4.000 Euro weniger pro Quadratmeter. Ebenso müssen Erwerber:innen eines Einfamilienhauses in München tiefer in die Tasche greifen als im Rest des Landes. Gleiches gilt für den Erwerb eines Baugrünstücks für Eigenheime.Besonders im Bereich der Mieten war die Bundeshauptstadt Berlin lange Zeit noch recht erschwinglich. Im Jahr 2012 zahlte man bei Neuanmietung einer Wohnung noch um die 7 Euro pro Quadratmeter. Mittlerweile sind es mehr als 15 Euro für den Quadratmeter. Ähnliches lässt sich auf dem Eigentumswohnungsmarkt beobachten. Lag der Wohnungspreis in der Bundeshauptstadt im Jahr 2012 noch unter 2.000 Euro pro Quadratmeter, so liegt der Quadratmeterpreis derzeit bei um die 5.000 Euro.
Auf dem Markt für Gewerbeimmobilien sind die Preise teilweise rückläufig
Gemäß dem Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sind die Büromieten im Jahr 2023 um rund 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. In Deutschlands größten Bürostandorten ist eine solche Entwicklung vor allem in den Spitzensegmenten zu beobachten: So legten etwa die Höchstmieten in München im Jahr 2023 im Vergleich zum Jahr zuvor merklich zu, hingegen gingen die Durchschnittsmieten zurück. Am Hamburger Markt für Büroimmobilien entwickelten sich die Mieten ähnlich.Im Bereich der Einzelhandelsimmobilien sind die Mieten bereits seit mehreren Jahren rückläufig. Hauptursache: In Deutschland wird immer mehr online geshoppt. In den Citylagen der Städte werden weniger Einzelhandelsflächen nachgefragt, mit der Folge, dass die Mieten sinken. Die Coronakrise mit ihren Lockdowns und wirtschaftlichen Unsicherheiten hat diese Entwicklung noch verstärkt.
Ein weiteres Immobiliensegment wird ebenfalls durch die Verschiebung vom stationären Einzelhandel hin zum Online-Handel beeinflusst – allerdings im umgekehrten Sinne. Es werden immer mehr Flächen für Logistik- und Verteilzentren nachgefragt. Mit der Folge, dass in diesem Bereich die Mieten steigen.
