Wohnen in München: Beliebt und teuer
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in München entwickelt?
Im Jahr 2023 weist der Mietspiegel für München eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 14,58 Euro pro Quadratmeter auf. Das bedeutet ein Plus um rund 24,7 Prozent gegenüber dem vorangegangenen Mietspiegel für München aus dem Jahr 2019. Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die für frei finanzierte Wohnungen durchschnittlich in den letzten sechs Jahren gezahlt werden musste. Wirft man einen Blick auf die aktuell inserierten Angebotsmieten, so liegen diese allerdings zum Teil deutlich über diesem Wert. So mussten Mieter:innen bei Erstbezug einer Wohnung in München im Jahr 2023 durchschnittlich etwa 23,82 Euro pro Quadratmeter und Monat ausgeben. Letztmalig unter 20 Euro für den Quadratmeter waren es im Jahr 2017. Teuerster diesbezüglicher Stadtbezirk war mit einem Mietpreis von fast 29 Euro die historische Altstadt und das Lehel. Wiedervermietete Wohnungen sind im Schnitt etwas günstiger als neu errichtete bzw. umfassend sanierte Wohnungen. Allerdings zahlte man auch hier durchschnittlich etwas mehr als 20 Euro je Quadratmeter. Im Vergleich zum Jahr 2015 sind die Mieten bei Wiedervermietung in München um rund 39 Prozent gestiegen. Die kostenmäßig angespannte Situation auf dem Münchner Mietmarkt wird durch das Angebot möblierter Wohnungen zusätzlich verstärkt, denn diese liegen teilweise deutlich über der ortsüblichen Miete. So zahlte man im Jahr 2023 bei Erstbezug einer möblierten Wohnung in der bayerischen Landeshauptstadt beispielweise durchschnittlich etwa 31,23 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zur Anmietung einer unmöblierten Neubauwohnung waren das rund 7,40 Euro mehr.
Auch wenn die Kaufpreise in den vergangenen Monaten eher gefallen sind, wer in München eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, muss tief in die Tasche greifen. Verglichen mit anderen Städten in Deutschland, liegt die bayerische Landeshauptstadt gemessen an den Eigentumswohnungspreisen mit deutlichem Abstand vorne. Zu Beginn des Jahres 2024 kostete eine neu errichtete Eigentumswohnung im Schnitt rund 11.000 Euro pro Quadratmeter. Zehn Jahre zuvor zahlte man noch etwas weniger als die Hälfte. Ähnlich verhält es sich mit den Preisen für Eigentumswohnungen aus dem Bestand.
Beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses zeichnet sich ein ähnliches Bild. Auch hier zahlt man in München weit mehr als im Bundesdurchschnitt. Aktuell wird in der bayerischen Landeshauptstadt ein Quadratmeterpreis von mehr als 9.000 Euro aufgerufen. Vor zehn Jahren zahlte man noch etwas weniger als 6.000 Euro für den Quadratmeter.
Was tut die Stadt gegen die hohen Immobilienpreise?
Wohnraum in München ist knapp. Seit Jahren so gut wie keinen signifikanten Leerstand in der Stadt. Aktuell liegt die Leerstandsquote auf dem Wohnungsmarkt in der bayerischen Landeshauptstadt bei etwa 0,1 Prozent - ein historischer Tiefstwert. Zum Vergleich: Auf dem deutschen Wohnungsmarkt insgesamt derzeit etwa 2,8 Prozent der Wohneinheiten leer. Die Angaben zum Leerstand basieren auf dem CBRE-empirica-Leerstandsindex. Dieser wird einmal im Jahr von dem Forschungsinstitut empirica erstellt und veröffentlicht. Berechnungsgrundlage sind Bewirtschaftungsdaten des Immobiliendienstleisters CBRE. Untersucht wird der marktaktive Leerstand von Geschosswohnungen. Dazu zählen leer stehende Geschosswohnungen, die unmittelbar disponibel (vermietbar) sind, sowie leer stehende Wohnungen, die aufgrund von Mängeln derzeit nicht zur Vermietung anstehen, aber gegebenenfalls mittelfristig aktivierbar wären (innerhalb von sechs Monaten).
In München darf Wohnraum nicht länger als drei Monate leer stehen, ansonsten gilt er als zweckentfremdet. Dies besagt das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Das Zweckentfremdungsverbot gilt in München bereits seit dem Jahr 1972 und soll verhindern, dass dem Münchener Wohnungsmarkt Wohnraum entzogen wird. Kurzzeitvermietungen von Wohnungen über die Onlineplattform Airbnb fallen ebenfalls unter das Gesetz, zumindest wenn diese eine Dauer von acht Wochen im Jahr übersteigen. Im Jahr 2023 konnten in München immerhin insgesamt 465 Wohnungen vor einer illegalen Zweckentfremdung bewahrt werden. Das Zweckentfremdungsverbot wird die Probleme auf dem angespannten Münchener Wohnungsmarkt mit Blick auf die relativ geringe Zahl geschützter Wohnungen zwar nicht lösen, aber es ist zumindest ein Anfang. Wichtiger wird sein, möglichst viel neuen und vor allem bezahlbaren Wohnraum in München zu schaffen. Eine schwierige Aufgabe, denn in den vergangenen Jahren sind die Baulandpreise in der Stadt regelrecht explodiert. Dennoch wurden im Jahr 2023 wurden in der bayerischen Landeshauptstadt 9.837 Wohnungen fertiggestellt. Das ist der höchste Wert der vergangenen Jahre. Rund 2.100 dieser fertiggestellten Wohneinheiten waren öffentlich geförderte Wohnungen.
