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Daten & Fakten zur Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland

Die Immobilienpreise in Deutschland kennen seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Auch die Coronakrise konnte diesen Trend nicht stoppen. Der anhaltende und sich derzeit eher noch verstärkende Anstieg der Verbraucherpreise im Allgemeinen tut sein übriges dazu, dass sich diese Entwicklung auch in der näheren Zukunft (und bei gleichbleibenden Rahmenbedingungen) nicht umkehren wird. Viele Expert:innen, wie beispielsweise die Ökonom:innen der Deutschen Bundesbank, warnen vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes. Ob eine flächendeckende Immobilienblase in Deutschland droht, ist umstritten. Nicht von der Hand zu weisen ist jedoch auch, dass die Immobilienmärkte in einigen deutschen Metropolen und Ballungsgebieten preislich deutlich überhitzt sind.

Welches sind die Gründe für steigende Immobilienpreise?

Während die Mieten gemäß Angaben des Statistischen Bundesamts bereits seit Mitte der 1990er Jahre deutschlandweit stetig angestiegen sind, blieben die Hauspreise bis zum Ende der 2010er Jahre relativ stabil. Hier kann die Finanzkrise als eine Art Zäsur betrachtet werden. Um die Wirtschaft trotz der Turbulenzen auf den Finanzmärkten zu stärken, senkte die Europäische Zentralbank den Leitzins in der Eurozone schrittweise immer weiter ab. Eine Folge war, dass das Sparen wegen der geringen Zinsen immer unattraktiver wurde. Zugleich wurden Immobilien als Kapitalanlage immer attraktiver – entsprechend stieg auch das Investmentvolumen am Immobilienmarkt. Das niedrige Zinsniveau führte gleichzeitig dazu, dass die Finanzierung bestehender Immobilien durch geringere Kreditkosten günstiger wurde. Das Angebot auf dem deutschen Immobilienmarkt konnte die Nachfrage nicht mehr decken, bzw. es kann es bis heute nicht. In Deutschland wird zu wenig gebaut. Vor allem in den Ballungsräumen fehlt bezahlbarer Wohnraum, weil immer mehr Menschen in selbige ziehen. Darüber hinaus sind die Wohnungen, die gebaut wurden, im Laufe der Zeit immer größer geworden – und mit ihnen die Wohnfläche pro Kopf. Wichtigste Gründe hierfür sind ein höherer Anspruch an die Wohnungsgröße sowie eine veränderte Haushaltsstruktur. Hier ist vor allem die Zunahme der Zwei- und insbesondere die der Einpersonenhaushalte zu nennen. Um dem Problem des fehlenden Wohnraums entgegenzuwirken, schuf die aktuelle Bundesregierung unter anderem ein eigenständiges Bau- und Wohnungsministerium. Da Bauland hierzulande allerdings ein ebenso knappes Gut ist – die Preise für baureifes Land steigen seit Jahren stetig an – wird das Ministerium auch auf innovativere Lösungen wie beispielsweise das Aufstocken bereits bestehender Gebäude (vertikale Nachverdichtung) zurückgreifen müssen.
In den deutschen Metropolen und Großstädten sind vor allem Mieter:innen von fehlendem Wohnraum betroffen, denn dort ist der Anteil der Mietwohnungen traditionell höher als auf dem Land. Zu dieser Wohnungsnot hinzu kommt, dass Immobilienspekulationen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen die Mieten weiter in die Höhe treiben. Wer sich dieser (Miet-)Preisspirale entziehen will und es sich darüber hinaus leisten kann, versucht selber Eigentum zu bilden. Denn trotz der teilweise immens steigenden Immobilienpreise (sowohl Miet- wie auch Kaufpreise): Der Traum vom den eigenen vier Wänden ist hierzulande ungebrochen.

Mehr zur Bedeutung des Eigenheims in Deutschland, zur Entwicklung der Immobilienpreise sowie auch zur Finanzierung von Wohneigentum finden Sie in unserem DossierPlus Immobilienpreise.


Teures München, immenses Preiswachstum in Berlin

In der bayerischen Landeshauptstadt München ist das Wohnen seit Jahren besonders teuer. Hier zahlen Mieter:innen etwa 3 Euro mehr für den Quadratmeter als in Deutschlands zweitteuerster Großstadt Frankfurt am Main. Noch eklatanter sind die Preisunterschiede im Bereich der Eigentumswohnungen: Während man in München teilweise mehr als 11.000 Euro für einen Quadratmeter zahlen muss, sind es in den anderen Metropolen noch ungefähr 3.000 bis 4.000 Euro weniger pro Quadratmeter. Ebenso müssen Erwerber:innen eines Einfamilienhauses in München tiefer in die Tasche greifen als im Rest des Landes. Gleiches gilt für den Erwerb eines Baugrünstücks für Eigenheime.
Besonders im Bereich der Mieten war die Bundeshauptstadt Berlin lange Zeit noch recht erschwinglich. Im Jahr 2012 zahlte man bei Neuanmietung einer Wohnung noch um die 7 Euro für den Quadratmeter. Seit geraumer Zeit sind es nun aber auch schon mehr als 10 Euro pro Quadratmeter. Dennoch ist Berlin für Mieter:innen immer noch die günstigste der großen Metropolen des Landes. Ähnliches lässt sich auf dem Eigentumswohnungsmarkt beobachten. Allerdings mit dem Unterschied, dass Berlin preislich gesehen schon an Städten Köln und Düsseldorf vorbeigezogen ist. Lag der Wohnungspreis in der Bundeshauptstadt im Jahr 2012 noch unter 2.000 Euro pro Quadratmeter, so wurde 2021 die 5.000 Euro-Grenze überschritten.



Auf dem Markt für Gewerbeimmobilien sind die Preise teilweise rückläufig

Gemäß des Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ist der Mietindex für Büroimmobilien im Jahr 2021 das erstmals seit 2009 wieder – wenn auch nur leicht – leicht gegenüber dem Vorjahreswert gesunken. Ein Grund könnte der insbesondere durch die Coronapandemie verstärkte Trend zum Homeoffice sein. In Deutschlands größten Bürostandorten sind diese Entwicklung allerdings nur zum Teil angekommen: In München legten die Büromieten im Jahr 2021 sogar noch merklich zu – sowohl in den preislichen Spitzensegmenten, wie auch bei den Durchschnittsmieten.
Im Bereich der Einzelhandelsimmobilien sind die Mieten schon seit mehreren Jahren rückläufig. Hauptursache: In Deutschland wird immer mehr online geshoppt. In den Citylagen der Städte werden weniger Einzelhandelsflächen nachgefragt, mit der Folge, dass die Mieten sinken. Die Coronakrise mit ihren Lockdowns und wirtschaftlichen Unsicherheiten hat diese Tendenzen noch verstärkt.
Ein weiteres Immobiliensegment wird ebenfalls durch die Verschiebung vom stationären Einzelhandel hin zum Online-Handel beeinflusst – allerdings im umgekehrten Sinne. Es werden immer mehr Flächen für Logistik- und Verteilzentren nachgefragt. Mit der Folge, dass in diesem Bereich die Mieten steigen. Im ersten Coronajahr 2020 wurde dieser Wachstumstrend sogar noch einmal verstärkt.



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